articol preluat de pe site-ul vascu.ro
autor: Adrian Vascu

Citesc zilnic, si imi este dat sa aud aproape cu aceeasi frecventa opinii despre noul sistem de impozitare al cladirilor.

Multimea de opinii contradictorii, multele mesaje fumigene, ezitarile autoritatilor, dorinta de senzational a presei precum si multa superificialitate, zugravesc un peisaj care pare din ce in ce mai catastrofic. Nu in ultimul rand sunt realizate diverse “procese de intentie” ba la adresa guvernelor care au fost contemporane cu noul cod fiscal, ba la adresa autoritatior locale, ba la adresa evaluatorilor, ba cu referire la contribuabili.

Ma intreb de fiecare data cand citesc aceste ghiulele de energie negativa: nu o exista oare si un avantaj al noului sistem in acest ocean de dezavantaje? Nu a fost posibil oare ca unii oameni care s-au straduit sa lucreze la a pune in aplicare noul sistem, chiar au actionat cu buna credinta? Am putea sa acordam aceasta prezumtie de buna credinta asteptand sa analizam rezultatele finale?

De fapt de unde s-a plecat?

In Romania se impoziteaza cladirile si nu proprietatea imobiliara. Prin proprietate imobiliara intelegandu-se intotdeauna ansamblul (teren+cladire). Terenul se taxeaza distinct pe baza unui algoritm prevazut de codul fiscal care nu are legatura cu valoarea de piata a terenului. In cazul cladirilor:

  • Pentru persoanele fizice s-a plecat de la un impozit pe cladiri, pentru care autoritatile locale calculau valoarea impozabila, dupa un algoritm, aplicand apoi cota de impozitare pentru a calcula impozitul. Indiferent daca persoana fizica detinea un spatiu de locuit sau o cladire de birouri, algoritmul de calcul era acelasi. Si cota de impozitare. Care era fixa, de 0.1% din valoarea impozabila.
  • Pentru persoanele juridice, impozitul se calcula utilizand o cota de impozitare cuprinsa intre 0.5% – 1.5%, aplicata asupra valorii de inventar inregistrata in contabilitatea companiilor. Subliniez ca era vorba de valoarea de inventar, adica valoarea bruta contabila (inainte de scaderea amortizarii). Daca aceasta valoare nu era actualizata printr-un raport de evaluare, odata la 3 ani, cota de impozitare crestea de pana la 10 ori. Eram printre singurele tari care aveau o legatura directa intre valoarea fiscala si valoarea contabila. Si din analiza mea, acest sistem a inceput sa fie aplicat in Romania incepand cu anul 1981. Cred ca era cazul sa fie regandit.

Unde s-a urmarit a se ajunge?

S-a mentinut impozitarea separata a terenului si a cladirilor.

Un prim obiectiv urmarit a fost ca in cazul persoanelor fizice sa fie impozitate distinct cladirile cu utilizare rezidentiala, fata de cladirile cu utilizare nerezidentiala. Altfel spus, persoanele fizice care detin cladiri de birouri sa fie supuse aceluiasi tratament fiscal cu persoanele juridice care detin acelasi tip de cladire.

Un alt obiectiv a fost “decuplarea” valorii fiscale de valoarea contabila. Pe baza acestei decizii s-a obtinut de fapt ca valoarea fiscala nu mai este influentata de factori subiectivi rezultati din inregistrarea distincta in contabilitate a componentelor unei proprietati imobiliare, respectiv a terenului si cladirilor. Pentru o mai clara intelegere, vreau sa exemplific ca daca pentru evaluarea unei cladiri de birouri se tinea seama de nivelul chiriilor percepute de proprietari si bineinteles de gradul de ocupare, prima etapa a evaluarii conducea la valoarea proprietatii imobiliare care includea atat terenul, cat si cladirea, cat si afacerea derulata in cladire (care nu era determinata de cladirea in sine, ci de catre cei care o administrau). In etapa urmatoare aceasta valoare era alocata, printr-o procedura subiectiva si deseori neuniforma, intre cladire si teren, cu tendinte frecvente de “incarcare” a valorii terenului, avand in vedere ca acesta nu era impozitat in functie de valoarea contabila. Ceea ce ramanea era valoarea cladirii, care era convertita si in noua valoarea impozabila.

De la intentie la fapte

Atingerea obiectivelor de mai sus, care ar trebui sa recunoastem, ca au o doza semnificativa de bun simt, a generat schimbarea textelor vechiului cod fiscal cu formularile care sa raspunda cerintelor de mai sus. Conform proverbului cu “diavolul sta in detalii” au aparut pe parcursul scrierii textului diverse obstacole care isi cautau raspuns, dintre care cel mai controversat, si atunci si acum, a ramas utilizarea mixta. Initiatorii proiectului au sustinut fara sa poata fi intorsi din drum prin nici un argument, ca si aceasta utilizare, care este la mijloc intre rezidential si nerezidential, trebuie sa fie prezenta in cod. Existau si alte solutii, dar nu a existat cale de modificare. Astfel ca:

  • S-a uniformizat intervalul in care se afla cota de impozitare pentru cladirile rezidentiale, indiferent cine este proprietarul (persoana fizica sau juridica) fiind stabilit la 0.08 – 0.2%.
  • S-a uniformizat intervalul in care se afla cota de impozitare pentru cladirile nerezidentiale, indiferent cine este proprietarul (persoana fizica sau juridica) fiind stabilit la 0.2 – 1.3%.
  • S-a mentinut algoritmul de calcul din vechiul cod, modificandu-se in sensul cresterii, unele marimi din continutul acestuia, pentru stabilirea valorii impozabile a cladirilor cu utilizare rezidentiala apartinand persoanelor fizice.
  • S-a extins utilizarea rapoartelor de evaluare (care reamintesc ca se utilizau de ani buni in cazul persoanelor juridice) si pentru persoanele fizice care detineau cladiri nerezidentiale si pentru unele cladiri cu destinatie mixta.
  • S-a incercat intr-un mod destul de neclar sa se legifereze modalitatea de stabilire a valorii impozabile in cazul utilizarii mixte, “aruncandu-se in joc” diverse concepte, gen: suprafete rezidentiale si nerezidentiale identificate distinct, cine este platitorul utilitatilor, suprafete rezultate din documentatie cadastrala sau nu, etc.

Nu in ultimul rand, pentru a putea fi aplicate noile prevederi, autoritatea care gestioneaza activitatea evaluatorilor autorizati, a elaborat, conform prerogativelor legale, un standard de evaluare (celebrul deja GEV 500) care sa puna in aplicare principiile noului cod si sa elimine intr-o proportie covarsitoare nivelul de subiectivism al evaluatorului. Pentru ca rezultatele evaluarii reprezinta in multe cazuri baza bugetelor locale din Romania, tratamentul acestui subiect s-a realizat cu cea mai mare atentie. Acest standard prevedea printre altele ca: (1) toate rapoartele de evaluare vor avea aceeasi sinteza a evaluarii, astfel incat autoritatile locale din orice oras sau sat sa analizeze acelasi format de prezentare a rezultatelor evaluarii, (2) s-a constituit o baza de date (BIF) care contine detalii neconfidentiale din toate rapoartele de evaluare si s-a prevazut in standard ca rapoartele de evaluare trebuie inregistrate inainte de a fi predate contribuabililor.

In prima varianta a normelor de aplicare a noului cod fiscal, a exista si o prevedere care cerea autoritatile locale sa verifice daca rapoartele de evaluare aveau dovada inregistrarii in BIF. A fost o masura de dubla verificare.

Unde ne aflam acum?

  • Depunerea declaratiilor este in plina desfasurare, si tocmai s-a prelungit termenul de depunere de la 31 martie la 31 mai si termenul de plata a impozitului la 30 iunie.
  • A aparut si varianta a doua a normelor, care nu a schimbat mare lucru. In afara ca a reparat mici erori materiale, a facut modificari, care puteau sa nu fie facute, dupa parerea mea.
  • In cazul utilizarilor mixte, in continuare “regula utilitatilor” nu se aplica decat atunci cand nu se cunosc deloc suprafetele utilizate in scop rezidential si nerezidential.
  • In toate celelalte cazuri, cand o posibilitate de identificare a suprafetei exista, nu se aplica “regula utilitatilor”
  • Conform celor mai recente informatii din BIF pana la 24 martie au fost evaluate 145.000 cladiri dintre care 70.000 apartinand persoanelor fizice.
  • Pana la 31 martie va creste numarul cladirilor persoanelor juridice, care s-au incadrat in cea mai mare parte a situatiilor in acest termen. Vor amana probabil cu cateva zile doar cei care au aflat vestea prelungirii si nu vor mai depune declaratiile saptamana viitoare.
  • Formularul de declaratie realizat de MDRAP este in continuare greoi si ar fi bine sa fie adaptat ultimelor variante de norme (in ce priveste situatia in care persoanele fizice platesc utilitatile, si repet, numai in situatia in care nu se cunosc deloc suprafetele utilizate in cele doua scopuri)
  • Pe siteul anevar.ro exista o lista speciala, actualizata permanent, cu evaluatorii autorizati care au disponibilitate pentru a realiza rapoarte de evaluare pentru impozitare.
  • Din experienta mea din aceasta perioada, exista atat cresteri cat si descresteri ale valorilor impozabile. Daca vreti sa indraznesc un pronostic, va fi o usoara crestere la nivel national. Marele castig va fi insa, ca se va stabili o baza impozabila mult mai uniforma si coerenta. Si o baza buna pentru predictibilitate.
  • Chiar daca intervalele de impozitare au fost uniformizate, dupa cum am aratat mai sus, pentru acelasi tip de utilizari, in practica, autoritatile locale au selectat cote impozabile diferite, astfel incat, chiar daca s-a atins obiectivul uniformizarii tratamentului fiscal, nu s-a atins obiectivul egalizarii impozitelor.
  • PFA-urile care detin un sediu social intr-o cladire in care nu se desfasoara activitate economica, nu sunt afectate de noile schimbari. Proprietarul cladirii va declara cladirea ca fiind fara activitate economica.
  • Dificultati apar atunci cand in cladire se desfasoara efectiv activitate si mai ales cand intr-o parte a acesteia se locuieste. Contribuabililor aflati in aceasta situatie, le recomand sa aiba in vedere rationamentul urmator:
  • Este declarata in vreun document suprafata folosita in scop nerezidential si pe cale de consecinta, rezulta suprafata folosita in scop rezidential?
    • Daca raspunsul este NU, se aplica regula utilitatilor.
    • Daca raspunsul este DA, nu se mai aplica regula utilitatilor ci trebuie sa apeleze la un evaluator autorizat. Acesta trebuie sa stie ce are de facut.
  • Autoritatile locale, chiar daca inca dau raspunsuri diferite la aceeasi intrebare, au inceput sa se obisnuiasca cu noul sistem. Ragazul de doua luni, rezultat din prelungirea termenului, va trebui sa fie de ajutor atat autoritatilor locale, cat si contribuabililor persoane fizice.
  • Am spus contribuabililor persoane fizice, pentru ca persoanele juridice, care erau obisnuite cu exercitiul evaluarii odata la 3 ani, s-au incadrat in termenul de trei luni.
  • Persoanele fizice, mai au timp sa afle, sa se dumireasca si sa actioneze, daca se afla in situatia in care sunt vizate de catre prevederile noului cod fiscal.
  • Acest an reprezinta un “varf de sarcina” avand in vedere ca odata stabilita valoarea impozabila pentru cladirile nerezidentiale sau mixte apartinand persoanelor fizice, cota de impozitare ramane fixa pe o perioada de 5 ani de zile. Incepand cu anul viitor, aglomeratia acestui inceput de an nu se va repeta.

Astfel, in aceasta prima parte a anului s-au suprapus atat implementare de reguli noi, cat si numarul maxim de contribuabili care a fost vizat de noua modificare. Presiunea s-a simtit in egala masura atat pe contribuabili, cat si pe autoritatile locale si nu in ultimul rand pe evaluatori. Am citit ca acestia din urma ar fi principalii castigatori ai acestui demers. Pentru ca au realizat rapoarte de evaluare. Adica pentru ca au muncit, incercand sa respecte toate rigorile legale (atat in conditii de termene cat si in conditii de cerinte profesionale si nu in ultimul rand de responsabilitate)?

Eu sunt convins ca vor fi mai multe efecte pozitive si ca vor fi neajunsuri care vor trebui inlaturate. Pornind de la prezumtia de buna credinta, indraznesc sa spun ca era inerent ca un proiect de asemenea anvergura, sa fie implementat fara a intampina obstacole. Totul este sa se ajunga la primul punct de sosire din acest an (31 mai). Toate celelalte incercari de descurajare actuale nu au nici o aplicabilitate, nu ajuta la nimic. Haideti sa ajungem la sfarsitul primei etape. Ne asezam apoi pe indelete, despicam firul in patru, retinem ce este bun, schimbam ce este rau si mergem mai departe.  Nu am nici un dubiu ca rezultatele ne vor conduce cu un pas in fata comparativ cu situatia anterioara daca nu ar fi fost schimbata.  Asa vad eu, si sper ca si multi altii,  prezumtia de buna credinta.

 CARTI DE INTERES

Despre evaluare si verificarea evaluarii - Adrian Vascu

Despre evaluare si verificarea evaluarii
Autor: Adrian Vascu
Data aparitiei: 25 mai 2015
Numar pagini: 280

Comanda online >>> aici

 

 

Noul Cod fiscal si normele metodologice - actualizat ianuarie 2016

Noul Cod fiscal si normele metodologice
– in vigoare de la 1 ianuarie 2016
Data aparitiei: 25 ianuarie 2016
Numar pagini: 720

Comanda online >>> aici

 

 

Noul Cod fiscal si noul Cod de procedura fiscala

Noul Cod fiscal si noul Cod de procedura fiscala
– in vigoare de la 1 ianuarie 2016 –
Data aparitiei: 8 ianuarie 2016
Numar pagini: 664

Comanda online >>> AICI

 

 

Please follow and like us: