Drd. Alex Bogdan Arghir

Judecător la Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti

Cu titlu de noutate legislativă[1], actualul Cod de procedură civilă a instituit, în Cartea VI-a „Proceduri speciale”, procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, legiuitorul dorind astfel să vină în întâmpinarea nevoii justiţiabililor de a clarifica eficient şi rapid situaţii litigioase des întâlnite în societate, aşa cum sunt cele privind folosinţa sau ocuparea imobilelor.

Noutatea acestei proceduri[2] reiese din modalitatea de reglementare, în sensul stabilirii unei proceduri civile speciale, inserate ca atare în actuala ordine procesuală civilă. De altfel, evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept se putea realiza şi sub imperiul vechii reglementări procesuale civile, potrivit normelor de drept comun, iar nu în cadrul unei proceduri civile speciale.

Nu mai puţin adevărat este faptul că evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept se poate obţine şi în prezent potrivit procedurii de drept comun, reclamantul având facultatea de a opta între procedura specială şi cea de drept comun, fiecare dintre proceduri având avantajele şi dezavantajele ei, fără a omite că evacuarea poate fi solicitată şi pe calea ordonanţei preşedinţiale, în anumite condiţii.

  1. Caracterul de noutate legislativă este de natură a crea numeroase dificultăţi în ceea ce priveşte înţelegerea, interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor legale ce reglementează procedura specială a evacuării, iar soluţiile jurisprudenţiale neunitare sunt elocvente sub acest aspect.

Spre exemplu, în practică s-a pus întrebarea dacă pot fi solicitate despăgubiri constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului în cadrul procedurii speciale a evacuării?

Răspunsul nu poate fi decât negativ. Astfel, obiectul secundar al unei cereri de chemare în judecată intentate în cadrul procedurii speciale a evacuării se poate referi exclusiv la plata unei sume de bani constând în chirie sau arendă exigibilă (situaţia-premisă fiind aceea în care pârât este fostul chiriaş sau arendaş), nicidecum nu poate privi despăgubiri precum cele pentru daunele aduse imobilului sau pentru lipsa de folosinţă, având în vedere interpretarea per a contrario a dispoziţiilor art. 1042 alin. (4) C.proc.civ., un asemenea capăt de cerere fiind inadmisibil.

A aprecia în sens contrar înseamnă a face abstracţie de caracterele special, urgent şi sumar ale procedurii în discuţie, ceea ce nu este cu putinţă, având în vedere intenţia legiuitorului.

Cu toate acestea, practica judiciară nu este unitară, existând deopotrivă soluţii de respingere şi de admitere a altor pretenţii decât contravaloare chirie sau arendă exigibilă.

Astfel, cu titlu exemplificativ, s-a reţinut corect că cererea privind obligarea pârâtului la plata lipsei de folosinţă excede cadrului procesual al procedurii speciale a evacuării, faţă de prevederile art. 1042 alin. (4) C.proc.civ., reclamanta având la îndemână calea dreptului comun, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 1035 alin. (2) şi (3) C.proc.civ.[3]

În sens contrar dispoziţiilor art. 1042 alin. (4) C.proc.civ., într-o altă speţă s-a statuat că, deşi contractul de închiriere a expirat la data de 06.07.2013, având în vedere că pârâtul a refuzat să părăsească imobilul la această dată, fiind evacuat abia în data de 16.09.2013, acesta datorează reclamantului suma de 1.870 euro, în echivalent lei la data plăţii, reprezentând chirie aferentă lunilor aprilie 2013 – 15.09.2013 inclusiv[4].

Or, câtă vreme contractul de locaţiune a încetat la data de 06.07.2013, prin ajungere la termen, pârâtul nu datora chirie pentru perioada ulterioară încetării contractului şi până la evacuarea efectivă, ci datora contravaloare lipsă de folosinţă, în absenţa obligaţiei contractuale, impunându-se respingerea acestui capăt de cerere, ca inadmisibil.

Aceeaşi soartă juridică o are şi eventualul capăt de cerere prin care se solicită obligarea pârâtului la plata cotelor de întreţinere (obligaţie asumată contractual) ori capătul de cerere având ca obiect o obligaţie de a face.

În acest sens, cererea reclamantei de obligare a pârâţilor la plata restanţelor în cuantum de 38.609,50 lei către asociaţia de proprietari excede limitelor pretenţiilor ce pot fi deduse judecăţii odată cu cererea de evacuare întemeiată pe procedura specială prevăzută la art. 1034-1045 C.proc.civ., motiv pentru care a fost respinsă ca inadmisibilă[5].

Totodată, în mod just s-a reţinut în jurisprudenţă că, pe calea acţiunii formulate potrivit art. 1034-1045 C.proc.civ., se poate solicita evacuarea unei persoane dintr-un imobil ocupat fără drept, iar potrivit art. 1042 alin. (4) C.proc.civ., instanţa poate dispune obligarea pârâtului evacuat şi la plata chiriei exigibile, inclusiv a sumelor devenite exigibile pe parcursul judecăţii, ceea ce presupune existenţa unui contract de locaţiune între părţi, care a încetat în mod voluntar ori ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti.

Or, în speţă, reclamanta solicita „anularea adresei de domiciliu din cartea de identitate a pârâtului”, cerere inadmisibilă în prezenta procedură, astfel că instanţa a respins cererea ca inadmisibilă în ceea ce priveşte capătul doi de cerere[6].

Întrucât art. 1042 alin. (4) C.proc.civ. prevede că, odată cu evacuarea, se poate dispune şi obligarea pârâtului la plata chiriei ori a arenzii exigibile, alte pretenţii nu pot face obiectul unui capăt de cerere în cadrul procedurii analizate, reclamantul având posibilitatea să acţioneze potrivit dreptului comun ori conform procedurilor speciale privind ordonanţa de plată sau cererile cu valoare redusă.

Totodată, aşa cum prevede cu claritate art. 1042 alin. (4) C.proc.civ., este necesar a reţine că pârâtul nu poate fi obligat la plata chiriei sau a arenzii exigibile dacă cererea de evacuare este respinsă (indiferent de modalitate), întrucât doar odată cu evacuarea se poate dispune obligarea acestuia la plata chiriei sau a arenzii exigibile.

Se cuvine însă a sublinia că, dacă odată cu plata chiriei sau a arenzii exigibile s-a solicitat şi acordarea penalităţilor de întârziere aferente, o asemenea cerere apare ca admisibilă, penalităţile având caracter accesoriu faţă de chirie ori arendă, iar accesorium sequitur principale (accesoriul urmează soarta principalului), aceeaşi fiind situaţia şi în cazul cererii reclamantului privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În schimb, în ceea ce îl priveşte pe pârâtul ocupant, cererea de chemare în judecată nu poate avea un obiect secundar constând în acordarea de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului, o atare cerere fiind inadmisibilă, întrucât legiuitorul nu a prevăzut această cale, astfel cum rezultă cu prisosinţă din interpretarea per a contrario a art. 1042 alin. (4) C.proc.civ. Textul legal antemenţionat se referă exclusiv la chirie sau arendă exigibilă, având drept ipoteză un contract de locaţiune care a încetat şi un fost chiriaş sau arendaş, nereferindu-se la contravaloarea lipsei de folosinţă şi la ocupant.

III. O altă chestiune se referă la natura juridică a cerinţei notificării locatarului/ocupantului, fiind vorba despre o procedură prealabilă obligatorie sau o condiţie ce priveşte temeinicia cererii de chemare în judecată?

Prin art. 1038[7] şi art. 1039[8] C.proc.civ. a fost reglementată etapa notificării, premergătoare introducerii cererii de evacuare pe calea procedurii speciale, motiv pentru care locatorul sau proprietarul va fi ţinut să îl notifice pe locatarul sau pe ocupantul imobilului, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, luând în considerare împrejurările avute în vedere de cele două texte legale.

Ca natură juridică, notificarea reprezintă o procedură prealabilă obligatorie, în sensul art. 193 alin. (1) C.proc.civ., potrivit căruia sesizarea instanţei se poate face numai după îndeplinirea unei proceduri prealabile, dacă legea prevede în mod expres aceasta, dovada îndeplinirii procedurii prealabile urmând a se anexa la cererea de chemare în judecată.

În acest sens, s-a apreciat, cu rigurozitate, în jurisprudenţă că art. 1039 C.proc.civ. prevede o etapă prealabilă obligatorie pentru proprietar înainte de a sesiza instanţa de judecată. Proprietarul are îndatorirea de a notifica ocupantul imobilului, punându-i în vedere să elibereze şi să predea liber imobilul. Această procedură a fost îndeplinită de către intimatul-reclamant, aşa cum rezultă din înscrisul existent la dosarul de fond, în care se menţionează expres numele şi prenumele apelantei-reclamante, precum şi somarea acesteia de a elibera imobilul în termen de 5 zile de la data primirii notificării şi de a-l preda liber notificantului.

Textul de lege nu prevede ca notificantul să-şi probeze calitatea de proprietar sau locator faţă de cel notificat, prin urmare, aspectele invocate de apelanta-pârâtă, prin care îi reproşează intimatului-reclamant că acesta nu i-a arătat actele de proprietate, sunt lipsite de suport legal[9].

Pe de altă parte, într-o altă speţă s-a considerat eronat că realizarea notificării menţionate de art. 1038 şi art. 1039 C.proc.civ. nu constituie o condiţie de admisibilitate a acţiunii în evacuare reglementate de art. 1034 şi urm. C.proc.civ., existenţa sau inexistenţa sa reprezentând un aspect care ţine de temeinicia acţiunii în discuţie şi urmând a fi analizată ca atare, excepţia prematurităţii formulării cererii de chemare în judecată, invocată de către pârâtă, fiind respinsă ca neîntemeiată.

Faptul că reclamantul nu i-a notificat pe pârâţi, ocupanţi ai imobilului său, anterior introducerii acţiunii de faţă, în condiţiile art. 1039 C.proc.civ., să elibereze acest imobil, nu conduce la concluzia netemeiniciei acestei acţiuni, formularea cererii în evacuare, prin care pârâţii au fost informaţi despre intenţia reclamantului, ţinând loc de notificare[10].

Or, comunicarea cererii de chemare în judecată prin care se solicită evacuarea pe cale specială nu echivalează cu îndeplinirea procedurii notificării prevăzute de art. 1038 şi art. 1039 C.proc.civ., iar realizarea procedurii prealabile a notificării nu priveşte temeinicia cererii de chemare în judecată, ci are în vedere îndeplinirea unei condiţii premergătoare declanşării litigiului judiciar.

În cazul nesocotirii dispoziţiilor art. 1038 sau ale art. 1039 C.proc.civ., pârâtul va putea invoca excepţia neîndeplinirii procedurii prealabile a notificării, excepţie de fond, relativă şi peremptorie, la primul termen de judecată la care a fost legal citat, iar dacă excepţia este găsită întemeiată, instanţa va respinge cererea de chemare în judecată, ca inadmisibilă.

În final, trebuie remarcat că, faţă de prevederile art. 193 alin. (2) C.proc.civ., este fără putinţă de tăgadă că excepţia neîndeplinirii procedurii prealabile a notificării constituie o excepţie relativă, ce poate fi invocată exclusiv de către pârât, instanţa neavând dreptul să o invoce din oficiu.

 NOTE:

[1] Sursa de inspiraţie pentru reglementarea acestei proceduri se regăseşte în Codul de procedură civilă Carol al II-lea din 1940.

[2] Este necesar a preciza că procedura specială a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept nu reprezintă o noutate absolută pe plan european, aceasta regăsindu-se şi în Codul de procedură civilă italian (art. 657-669), instrument normativ european care a fost una dintre sursele de inspiraţie pentru legiuitorul român.

[3] Jud. Sect. 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 4191/03.04.2013, definitivă prin neapelare, nepublicată.

[4] Jud. Sect. 1 Bucureşti, sent. civ. 22795/25.11.2013, definitivă prin neapelare, nepublicată.

[5] Jud. Sect. 6 Bucureşti, sent. civ. nr. 6524/15.09.2014, definitivă prin neapelare, nepublicată.

[6] Jud. Sect. 6 Bucureşti, sent. civ. nr. 5996/12.08.2014, definitivă prin neapelare, nepublicată.

[7] Potrivit art. 1038 C.proc.civ.: „Încetarea locaţiunii. Notificarea locatarului. (1) Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

(2) Dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului, în condiţiile prezentului articol.

(3) Când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.

(4) Locatarul poate renunţa la notificarea prevăzută în prezentul articol prin act scris cuprinzând recunoaşterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută la cap. II din prezentul titlu, dacă locaţiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins”.

[8] Potrivit art. 1039 C.proc.civ.: „Notificarea ocupantului. Atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării”.

[9] Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 1242/A/16.09.2014, definitivă, nepublicată.

[10] Jud. Sect. 4 Bucureşti, sent. civ. nr. 11245/31.10.2013, definitivă prin anularea apelului, nepublicată.

Please follow and like us: