Extras din volumul Acţiunile de carte funciară (2). Practică judiciară recentă. Autor: Roxana Stanciu
18. Omisiunea de transcriere a dreptului de servitute de trecere după dezmembrare. Adjudecarea imobilului fond aservit. Lipsa efectului purgic. Remedii
Nefiind intabulat dreptul de servitute de trecere, valoarea imobilului a fost afectată, însă aceasta poate doar, eventual, constitui un motiv de angajare a răspunderii persoanelor care au cauzat un prejudiciu petentului prin plata unui preţ mai mare şi nu schimbă faptul că netranscrierea dreptului de servitute a constituit o omisiune, o eroare materială. Dreptul există încă din anul 1964 şi dacă ar fi fost intabulat în cartea funciară a imobilului adjudecat de petent, ar fi continuat să existe, adjudecarea imobilului neconstituind un motiv de desfiinţare a dreptului de servitute, care este perpetuu şi se menţine atât timp cât există cele două imobile şi situaţia care a determinat constituirea lui. Ca atare, oricum imobilul ar fi rămas grevat de servitute, cum este şi în prezent, singura diferenţă ar fi făcut‑o preţul de adjudecare.
Prin urmare, contrar susţinerilor petentului, instanţa a reţinut că este vorba de o eroare materială strecurată cu ocazia transcrierii imobilului dintr‑o carte funciară în alta. Chiar dacă, aparent, îndreptarea erorii afectează substanţa dreptului de proprietate al petentului, în realitate nu este aşa, deoarece, astfel cum s‑a reţinut, dreptul său de proprietate oricum ar fi fost afectat de servitute, întrucât adjudecarea nu are ca efect radierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate.
Trib. Arad, s. I civ., dec. civ. nr. 402A din 17.04.2018
Prin sentinţa civilă nr. 3822 din 12 septembrie 2017, Judecătoria Arad a respins plângerea formulată de petentul M.H.N. în contradictoriu cu intimaţii B.A., I.Z. şi I.V., împotriva încheierii nr. 65176 din 11.07.2016, pronunţată de registratorul şef din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că, în fapt, prin încheierea nr. 62718 din 04.07.2016, registratorul de carte funciară a dispus din oficiu intabularea sub C.9 din cartea funciară nr. 300583 P. a dreptului de servitute de trecere cu piciorul şi mijloacele de transport în favoarea imobilelor cu nr. topografic 8/1 şi 8/2.
Dreptul de servitute a fost intabulat iniţial prin încheierea nr. 3707/28.11.1964, prin care s‑a dezmembrat imobilul înscris în CF nr. 3231, cu nr. topografic 8, în trei parcele cu nr. topografic 8/1, 8/2 şi 8/3, înfiinţându‑se totodată dreptul de servitute de trecere asupra parcelelor 8/2 şi 8/3 în favoarea parcelei 8/1. De asemenea, s‑a intabulat dreptul de servitute de trecere cu piciorul şi mijloacele de transport asupra parcelei cu nr. top. 8/3 în favoarea parcelei nr. 8/2, servituţile de trecere fiind înscrise sub C. 22 în CF nr. 3231.
Prin actul de dezmembrare nr. 14558/1972 din data de 21.12.1972, s‑a dezmembrat parcela cu nr. topografic 8/3 în două parcele: 8/3/1 şi 8/3/2. La aceeaşi dată, proprietarii au vândut parcela cu nr. 8/3/2, înscrisă în CF nr. 3231, menţionându‑se în contractul de vânzare‑cumpărare autentificat sub nr. xx/1972 faptul că parcela este grevată de dreptul de servitute de trecere. Conform menţiunii de sub B 11 din CF nr. 3231, imobilul cu nr. topografic 8/3/2 a fost transcris în CF nr. 7141, omiţându‑se însă intabularea şi a dreptului de servitute de trecere de sub C. 22.
Petentul M.H.N., devenind proprietar al imobilului cu nr. topografic 8/3/2 (înscris în CF nr. 300583 P., provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 7141) prin adjudecare la licitaţie publică la data de 21.12.2015, a atacat cu cerere de reexaminare încheierea nr. 62718 din 04.07.2016, arătând că la momentul adjudecării nu era înscrisă în cartea funciară servitutea de trecere.
Prin încheierea mai sus indicată a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petent cu motivarea că este vorba de o îndreptare eroare materială întemeiată pe dispoziţiile art. 913 C. civ. şi art. 221 din Ordinul nr. 700/2014.
Împotriva acestei încheieri a formulat prezenta plângere petentul prin care a invocat dispoziţiile art. 857 C. proc. civ., considerând că nu îi sunt opozabile drepturile reale intabulate ulterior notării urmăririi în cartea funciară.
Potrivit art. 857 alin. (3) şi (4) C. proc. civ., „De la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându‑şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut. Dacă preţul de adjudecare se plăteşte în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate. Ipotecile şi celelalte sarcini reale, precum şi drepturile reale intabulate după notarea urmăririi în cartea funciară se vor radia din oficiu, cu excepţia celor pentru care adjudecatarul ar conveni să fie menţinute (…)”.
În speţă, dreptul de servitute nu era intabulat la momentul executării silite imobiliare, fiind intabulat după adjudecare. Ca atare, articolul pre‑citat nu este aplicabil, acesta referindu‑se la intabularea drepturilor reale între notarea urmăririi silite şi adjudecare.
Pe de altă parte, prima instanţă a reţinut că dreptul de servitute nu s‑a născut ulterior urmăririi silite, ci exista din 1964, deci nu este vorba despre o intabulare propriu‑zisă, ci despre o transcriere dintr‑o carte funciară în alta, transcriere care ar fi trebuit realizată în momentul înfiinţării cărţii funciare nr. 7141 (în prezent nr. 300583 P.), conform art. 134 alin. (2) din Decretul‑Lege nr. 115/1938, în vigoare la acea dată [în prezent aceeaşi dispoziţie regăsindu‑se la art. 90 teza a II‑a şi art. 137 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014].
Într‑adevăr, nefiind intabulat dreptul de servitute de trecere, valoarea imobilului a fost afectată, însă aceasta poate doar, eventual, constitui un motiv de angajare a răspunderii persoanelor care au cauzat un prejudiciu petentului prin plata unui preţ mai mare şi nu schimbă faptul că netranscrierea dreptului de servitute a constituit o omisiune, o eroare materială. Dreptul există încă din anul 1964 şi, dacă ar fi fost intabulat în cartea funciară a imobilului adjudecat de petent, ar fi continuat să existe, adjudecarea imobilului neconstituind un motiv de desfiinţare a dreptului de servitute, care este perpetuu şi se menţine atât timp cât există cele două imobile şi situaţia care a determinat constituirea lui.
Ca atare, oricum imobilul ar fi rămas grevat de servitute, cum este şi în prezent, singura diferenţă, după cum s‑a reţinut mai sus, ar fi făcut‑o preţul de adjudecare.
Prin urmare, contrar susţinerilor petentului, instanţa a reţinut că este vorba de o eroare materială strecurată cu ocazia transcrierii imobilului dintr‑o carte funciară în alta. Chiar dacă, aparent, îndreptarea erorii afectează substanţa dreptului de proprietate al petentului, în realitate nu este aşa, deoarece, astfel cum s‑a reţinut, dreptul său de proprietate oricum ar fi fost afectat de servitute, întrucât adjudecarea nu are ca efect radierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate.
Pentru toate aceste considerente, instanţa de fond a reţinut că încheierea nr. 65176 din 11.07.2016 este legală şi temeinică, motiv pentru care a respins plângerea formulată de petent, ca neîntemeiată.
Împotriva acestei soluţii a declarat apel reclamantul M.H.N.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate şi a dispoziţiilor art. 476‑479 C. proc. civ., instanţa a constatat că acesta nu este fondat pentru următoarele considerente:
În mod întemeiat prima instanţă a apreciat că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 857 alin. (3) şi (4) C. proc. civ., dat fiind că aceste prevederi legale vizează intabularea drepturilor reale între sistarea urmăririi silite şi adjudecare. Mai mult, liberarea de sarcini a imobilului nu se referă la alte drepturi reale care grevează asupra imobilului, ca uzufructul, uzul, dreptul de abitaţie sau servituţile, care se exercită împotriva adjudecatarului în calitate de continuator al fostului proprietar.
De asemenea, tribunalul reţine că dreptul de servitute există din 1964, fiind vorba de o omisiune de intabulare a dreptului de servitute de trecere sub C22 în CF nr. 7141. Dreptul de servitute fiind un drept perpetuu care priveşte imobilul, ar fi subzistat independent de adjudecarea imobilului.
Pentru aceste considerente, tribunalul a apreciat că nu se pune problema radierii dreptului de servitute înscris din oficiu prin încheierea nr. 62718/04.07.2016, fapt pentru care, în temeiul art. 480 alin. (1) C. proc. civ., a respins apelul declarat.
19. Cerere de îndreptare a erorii materiale. Extinderea ipotecii convenţionale privind terenul asupra construcţiilor ulterioare. Necesitatea formulării unei cereri de înscriere
Nu constituie eroare materială neconcordanţa dintre o înscriere şi situaţia juridică reală dacă, potrivit legii, o asemenea neconcordanţă reprezintă caz de rectificare sau modificare a cărţii funciare.
Erorile materiale care pot face obiectul rectificării acesteia constau, aşadar, în greşeli formale, de consemnare, greşeli care nu afectează existenţa sau conţinutul drepturilor tabulare.
Or, în speţă, solicitarea petentei vizează fondul acestui drept, respectiv intabularea dreptului de ipotecă şi extinderea efectelor sale asupra unui imobil nou, ceea ce nu se poate realiza decât la cererea titularului dreptului având acest obiect, şi nu din oficiu de către O.C.P.I.
Trib. Iaşi, s. I. civ., dec. civ. nr. 3455 din 10.12.2018
Prin sentinţa civilă nr. 2498 din 02.03.2018, Judecătoria Iaşi a respins plângerea de carte funciară formulată de petenţii Banca R. S.A. şi N.B.G. în contradictoriu cu intimaţii F.I. S.R.L., societate în insolvenţă, şi B.C.P.I. Iaşi.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut următoarele:
Petenta solicită admiterea plângerii şi modificarea încheierii de reexaminare nr. 152369/15.10.2015, emisă de B.C.P.I. Iaşi, în sensul menţinerii înscrierii cu rangul iniţial a drepturilor de ipotecă ale petentei asupra imobilului situat în Iaşi, str. F. nr. 61, etaj subsol, nr. ap. Loc. 128, judeţul Iaşi, înscris în CF nr. 126442 – C1 – U 18, a localităţii Iaşi, aşa cum rezultă din contractul de ipotecă nr. xx/12.03.2007 şi din contractul de ipotecă nr. 2xx/20.07.2007, ambele contracte arătând că drepturile de ipotecă ale reclamantei au fost iniţial înscrise în CF nr. 126442 a imobilului reprezentat de teren intravilan în suprafaţă de 1679 mp (din acte 1679 mp, măsurată 1680 mp). În urma operaţiunilor succesive de dezmembrare/subapartamentare şi construire asupra CF nr. 126442, a rezultat CF cu nr. 126442 – C1 – U 18 a imobilului anterior menţionat.
În prezent, în această carte funciară nu figurează drepturile de ipotecă ale reclamantei.
Registratorul de la B.C.P.I. Iaşi a respins cererea de îndreptare a erorii materiale formulate de reclamantă, motivând că: „drepturile de ipotecă au fost înscrise doar asupra terenului: […] că actele juridice în baza cărora au fost făcute înscrierile în cartea funciară sunt autentificate anterior intrării în vigoare a noului Cod civil şi astfel prevederile art. 2382 şi art. 2380 C. civ. nu se aplică, […] şi că în conformitate cu prevederile C. civ. 1864, art. 1775 – „Bunurile viitoare ale debitorului nu pot fi obiectul unei ipoteci”, astfel încât [….] considerăm că cererea dumneavoastră având ca obiect îndreptare eroare materială în sensul înscrierii în rangul iniţial a drepturilor de ipotecă înscrise asupra terenului şi asupra construcţiei nu este întemeiată”.
Împotriva încheierii de respingere reclamanta a formulat, în temeiul dispoziţiilor art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, cerere de reexaminare, care a fost respinsă de registratorul‑şef din cadrul O.C.P.I. Iaşi, cu motivarea că „din studiul cărţilor funciare indicate rezultă că dreptul de ipotecă a fost înscris doar asupra terenului, iar ulterior înscrierii construcţiei nu a fost extins şi asupra acesteia, astfel încât utilităţile individuale rezultate din apartamentarea construcţiei nu figurează grevate de dreptul de ipotecă”.
Potrivit dispoziţiilor art. 1775 C. civ. 1864, bunurile viitoare ale debitorului nu pot fi obiectul unei ipoteci, iar potrivit dispoziţiilor art. 1777 C. civ. 1864, ipoteca se întinde asupra tuturor amelioraţiunilor survenite în urma constituirii imobilului ipotecat.
Reclamanta nu contestă aplicarea în situaţia de faţă a prevederilor vechiului Cod civil, întrucât înscrierea drepturilor de ipotecă s‑a realizat în baza unor contracte de ipotecă autentificate anterior intrării în vigoare a noului Cod civil.
Însă, în mod greşit şi cu interpretarea şi aplicarea eronată a dispoziţiilor legale mai sus menţionate, atât registratorul de carte funciară, cât şi registratorul‑şef de carte funciară au apreciată că, în raport de starea de fapt probată, în speţă, vorbim de bunuri viitoare ale debitorului, şi nu de amelioraţiuni, în sensul dispoziţiilor art. 1777 C. civ. 1864.
Din analiza dispoziţiilor art. 1777 C. civ. 1864, rezultă că ipoteca se întinde de drept şi fără să se specifice în mod expres în actul de constituire a ipotecii şi asupra amelioraţiunilor aduse bunului ipotecat, astfel încât acestea se cuvin creditorului ipotecar în caz de executare, de valorificare a ipotecii.
Aceste amelioraţiuni cuprind construcţiile (edificări, adăugiri, extinderi), îmbunătăţiri şi accesorii ale imobilului grevat, adică toate bunurile care se unesc prin accesiune cu bunul grevat.
În temeiul accesiunii, amelioraţiunile aduse imobilului ipotecat sunt, aşadar, încorporate în ipoteca constituită asupra imobilului atunci când sunt efectuate de proprietarul imobilului ipotecat (în speţă de debitoarea F.I. S.R.L.), cât şi atunci când sunt edificate de un terţ (situaţia juridică în care o persoană construieşte pe terenul alteia).
Instanţa de fond a reţinut că, potrivit art. 881 alin. (1) C. civ. şi art. 24 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, înscrierile în evidenţele cărţii funciare sunt de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
Argumentul care a fundamentat soluţia de respingere a reexaminării încheierii de respingere a cererii de îndreptare eroare materială este întemeiat.
Astfel, instanţa reţine că dispoziţiile conţinute de art. 28 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 nu sunt incidente ratione materiae în cauză, având în vedere că prevăd că „înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu”.
Instanţa a apreciat că erorile materiale care pot face obiectul rectificării constau în greşeli formale, de consemnare, greşeli care nu afectează existenţa sau conţinutul drepturilor tabulare. În speţa de faţă însă, solicitarea petentei vizează fondul acestui drept, respectiv intabularea dreptului de ipotecă şi extinderea efectelor sale asupra unui imobil nou.
Instanţa împărtăşeşte punctul de vedere susţinut de către reclamantă cu privire la faptul că ipoteca extinsă asupra lucrărilor noi va avea gradul ipotecii iniţiale, însă înscrierea ipotecii în cartea funciară nouă, cea a construcţiei nou‑realizate pe terenul ce face obiectul ipotecii, nu se poate realiza din oficiu de către O.C.P.I. şi nici printr‑o cerere de îndreptare eroare materială, ci la cererea titularului dreptului.
Astfel, chiar dacă putem discuta despre o extindere ope legis a ipotecii constituite asupra unui teren şi asupra construcţiilor ridicate pe acesta, intabularea ipotecii asupra construcţiei asigură realizarea opozabilităţii faţă de terţi a dreptului de ipotecă. O.C.P.I. nu poate proceda din oficiu la intabularea ipotecii şi asupra construcţiei, întrucât, deşi este consacrată o extindere a ipotecii în condiţiile indicate mai sus, dispoziţiile legale din această materie sunt dispozitive, astfel încât părţile pot deroga de la principiul extinderii ope legis a efectelor ipotecii imobiliare, aşadar o înscriere din oficiu în toate cazurile a ipotecii asupra construcţiei este de plano exclusă.
Pentru toate argumentele reţinute mai sus, instanţa a apreciat că în mod corect a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petenţi, intabularea dreptului de ipotecă asupra construcţiilor edificate ulterior nefiind posibilă pe calea îndreptării erorii materiale.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel Banca R. S.A.
Analizând actele aflate la dosarul cauzei raportat la conţinutul cererii de apel şi la dispoziţiile legale incidente, Tribunalul a reţinut că apelul este nefondat, urmând a fi respins pentru considerentele ce succed:
Prin cererea adresată O.C.P.I. Iaşi şi înregistrată sub nr. 137943/ 21.09.2015, Banca R. S.A. a solicitat îndreptarea erorii materiale în privinţa CF nr. 126442 – C1 – U 18, solicitând menţinerea, respectiv înscrierea cu rangul iniţial a dreptului de ipotecă asupra imobilului, arătând că dreptul de ipotecă a fost iniţial înscris în CF nr. 126442, iar ca urmare a operaţiunilor succesive de alipire şi dezmembrare/ subapartamentare a rezultat CF nr. 126442‑C1‑U18 a imobilului menţionat, în care nu figurează dreptul de ipotecă şi a depus în susţinere contractele de ipotecă autentificate sub nr. xx/12.03.2007, respectiv sub nr. 2xx/20.07.2007. Solicitarea petentei Banca R. S.A. a avut în vedere că dreptul său de ipotecă a fost înscris în cartea funciară doar asupra terenului, potrivit contractelor de ipotecă menţionate anterior, înscrise în CF nr. 126442, ulterior înscrierii construcţiei nefiind extins şi asupra acesteia, astfel încât unităţile individuale rezultate din compartimentarea construcţiei nu figurează grevate de dreptul de ipotecă.
Prin încheierea nr. 137943/21.09.2015, emisă de B.C.P.I. Iaşi, cererea a fost respinsă, motivat de faptul că, raportat la dispoziţiile art. 1775 C. civ. 1864, în vigoare la momentul semnării contractelor de ipotecă, bunurile viitoare ale debitorului nu pot face obiect al ipotecii.
Ulterior, prin încheierea nr. 152370/15.10.2015, emisă de B.C.P.I. Iaşi, a fost respinsă cererea de reexaminare, motivat de faptul că, prin utilizarea procedurii îndreptării erorii materiale nu este posibilă intabularea unui drept, respectiv rectificarea cărţii funciare, întrucât această procedură nu presupune rezolvarea unor aspecte ce ţin de fondul dreptului.
Potrivit art. 221 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014: „Constituie eroare materială orice inexactitate cuprinsă într‑o înscriere în cartea funciară sau în cuprinsul încheierii, care nu produce vreun efect substanţial, anume nu afectează existenţa, întinderea sau opozabilitatea dreptului înscris sau a faptului ori a raportului juridic.
Nu constituie eroare materială neconcordanţa dintre o înscriere şi situaţia juridică reală dacă, potrivit legii, o asemenea neconcordanţă reprezintă caz de rectificare sau modificare a cărţii funciare”. De asemenea, art. 1777 C. civ. 1864 arată că ipoteca se întinde asupra tuturor amelioraţiilor survenite în urma constituirii imobilului ipotecat.
Din susţinerile apelantelor rezultă că acestea au dorit să remedieze neextinderea dreptului de ipotecă şi asupra construcţiei, formulând cererea de îndreptare eroare materială, cu motivarea că, din interpretarea dispoziţiilor art. 1775 şi art. 1777 C. civ. 1864 rezultă obligaţia O.C.P.I. Iaşi de a opera din oficiu, prin extindere, înscrierea în cartea funciară a unităţii individuale în cauză a dreptului de ipotecă constituit iniţial asupra terenului pe care aceasta a fost edificată.
Tribunalul a reţinut că nu constituie eroare materială neconcordanţa dintre o înscriere şi situaţia juridică reală dacă, potrivit legii, o asemenea neconcordanţă reprezintă caz de rectificare sau modificare a cărţii funciare. Erorile materiale care pot face obiectul rectificării acesteia constau, aşadar, în greşeli formale, de consemnare, greşeli care nu afectează existenţa sau conţinutul drepturilor tabulare. Or, în speţă, solicitarea petentei vizează fondul acestui drept, respectiv intabularea
dreptului de ipotecă şi extinderea efectelor sale asupra unui imobil nou, ceea ce nu se poate realiza decât la cererea titularului dreptului având acest obiect, şi nu din oficiu de către O.C.P.I.
Numai în cazul erorilor materiale se poate proceda din oficiu la îndreptarea lor, nu şi în cazul altor inadvertenţe care afectează existenţa sau conţinutul drepturilor tabulare, or, cererea petentei Banca R. S.A. vizează fondul dreptului, deoarece înscrierea dreptului de ipotecă în cartea funciară se referă la intabularea acestui drept real accesoriu şi extinderea efectelor sale asupra unui imobil nou, deci vizează întinderea dreptului real.
